Loader
 

Nieruchomości w praktyce

Wszystko co chciałbyś wiedzieć o prawie własności nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie to jeden ze sposobów, który pomaga uregulować stan prawny twojej nieruchomości. Kiedy można po niego sięgnąć? Często korzystają z niego spadkobiercy, którzy z pokolenia na pokolenie władają daną nieruchomością. Nie chcą natomiast przeprowadzać postępowania spadkowego i postępowania działowego. Zasiedzenie jest również dobrym rozwiązaniem dla posiadaczy, których poprzednicy np. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej (popularna sytuacja w latach 60-tych i 70-tych ubiegłego wieku). Czasami sąsiedzi zamieniali się nieruchomościami np. rolnymi między sobą, nie regulując tego prawnie. Historie nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym są różne.

Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

W takich sytuacjach jedną z możliwości uregulowania stanu prawnego jest jej zasiedzenie. Aby jednak “zasiedzieć się ” na nieruchomości należy spełnić pewne warunki. Po pierwsze należy być posiadaczem samoistnym nieruchomości. Przy czym posiadać możemy nieruchomość w dobrej lub w złej wierze. Ma to znaczenie dla okresu czasu jaki musimy tą nieruchomość posiadać. Dla dobrej wiary jest to 20 lat, dla złej wiary 30 lat.

Posiadanie samoistne nieruchomości – co to jest?

Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą “jak właściciel”. Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności . W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (choć w pełni rozporządzić nią nie może np. sprzedać, bo nie ma tytułu prawnego).

Posiadanie samoistne oceniane jest przez pryzmat okoliczności faktycznych o charakterze zewnętrznym. Osoby postronne postrzegają posiadacza jak właściciela. Demonstruje on swoją wolę wykonywania pełnego władztwa nad nieruchomością. Mogą one polegać np. na zagospodarowaniu nieruchomości poprzez zabudowania lub nasadzenia, ogrodzeniu posesji, pokryciu kosztów remontu lub modernizacji budynku.

Posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość, że ktoś inny jest właścicielem nieruchomości. Okoliczność ta świadczy jedynie o złej wierze posiadacza, ale nie wpływa na samoistność posiadania. Zła wiara ma jedynie wpływ na długość okresu jaki musi upłynąć, aby nieruchomość zasiedzieć.

Dobra i zła wiara a zasiedzenie

Dobra wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności drogą zasiedzenia. Jak wspomniałam wyżej zła lub dobra wiara posiadacza wpływa na termin zasiedzenia. Posiadacz samoistny w dobrej wierze po upływie 20 lat nabędzie własność nieruchomości, natomiast posiadacz w złej wierze po upływie 30 lat.

Co istotne stan świadomości posiadacza tj. świadomość czy posiada on w dobrej lub złej wierze nieruchomość, podlega ocenie według stanu z chwili uzyskania posiadania.

Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Dobrą wiarę określa się też niekiedy w ujęciu negatywnym: “dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności“. Dobra albo zła wiara opisuje stan świadomości posiadacza i w tym znaczeniu ma charakter subiektywny.

W praktyce z ocena czy w danych okolicznościach sprawy posiadacz władał nieruchomością w dobrej lub złej wierze sprawia problemy. Sądy miały spory problem interpretacyjny np. w odniesieniu do nieformalnych nabywców nieruchomości (np. umowa sprzedaży nieruchomości sporządzona między stronami w zwykłej formie pisemnej z pominięciem notariusza, rejenta).

Sąd Najwyższy ( w uchwale z 6.12.1991 r. III CZP 108/91) rozstrzygnął rozbieżności w orzecznictwie sądowym wskazując, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Przeczytaj również:

Bezumowne korzystanie z lokalu a zasiedzenie

Zasiedzenie a spadek